Edissimmo : prix, valeur, liquidité

SCPI bureaux, gérée par Amundi Immobilier, créée en 1986. Fiche du Décorticage : les grandeurs telles que publiées, sourcées et datées, et ce qu’elles ne disent pas.

Les grandeurs, telles que publiées

« Non publié » signifie que la société de gestion ne publie pas cette donnée dans ses documents officiels : nous ne l’estimons jamais à sa place. Les frais sont repris tels qu’affichés (les assiettes et régimes de taxe varient d’une société à l’autre, voir notes).

L’historique publié

La profondeur d’historique s’accroît à chaque campagne trimestrielle ; la base a ouvert avec les données T1 2026.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Un écart de prix ne se juge jamais seul : une décote peut rémunérer un vrai risque (liquidité fermée, patrimoine en cours de dévalorisation), une surcote peut être le prix d’une collecte dynamique. Le taux de distribution est une définition de société de gestion, pas une grandeur physique : selon les maisons il intègre plus-values, report à nouveau ou fiscalité payée par le fonds, et il ne préjuge en rien du rendement net dans votre situation fiscale. Et un taux d’occupation se compare d’abord à celui du même véhicule un an plus tôt, pas à celui du voisin.

Notes de lecture propres à Edissimmo

• Non publiee. "L'essentiel" T1 2026 ne donne que les deux bruts du marche des parts du trimestre : souscriptions 237 704 EUR et retraits compenses 216 486 EUR. Aucune ligne de collecte nette dans le document, et on ne la calcule pas ici. Rupture de granularite au passage a "L'essentiel" : les bulletins semestriels de 2025 publiaient, trimestre par trimestre, a la fois le nombre de parts et le montant en euros des souscriptions et des retraits compenses ; la plaquette trimestrielle ne publie plus que les montants.
• Parts en attente de retrait au 31/03/2026, en hausse de 25,1 % sur le trimestre (620 526 au 31/12/2025). L'edito les rapporte a "4,41 % de la capitalisation" ; le ratio ne tombe juste que rapporte au nombre de parts (776 330 / 17 616 617), base retenue explicitement par le rapport annuel 2025 ("3,52 % du nombre de parts total"). Definition du denominateur instable d'un document a l'autre, sans consequence numerique ici puisque la capitalisation est elle-meme le nombre de parts multiplie par le prix de souscription.
• Divergence entre documents relevee : le bulletin semestriel S2 2025 annonce en chiffres cles une valeur de reconstitution de 2 846 M EUR et une valeur de realisation de 2 475 M EUR au 31/12/2025, la ou le rapport annuel, arrete et audite, retient 2 842 855 105,49 EUR et 2 472 191 446,46 EUR. Ce sont les valeurs du rapport annuel qui sont retenues ici, seules disponibles par part.
• La SGP met en avant deux autres taux, non ASPIM, qu'il ne faut pas confondre avec celui-ci : 4,04 % dans le bulletin semestriel S2 2025 et 4,03 % dans le rapport annuel, tous deux obtenus en rapportant la distribution 2025 au prix de souscription en vigueur depuis le 31/03/2025 (172,00 EUR) et non au prix du 1er janvier. Les deux documents de la SGP ne s'accordent d'ailleurs pas sur la deuxieme decimale de ce taux hors norme. Le 4,04 % du bulletin est de surcroit calcule sur la distribution avant impots payes par la SCPI (6,80 EUR) la ou le taux ASPIM part de la distribution brute (6,94 EUR).
• La SGP ne publie pas cette ventilation en points. Elle publie un agregat de revenus non recurrents de 2,02 % de la distribution brute 2025, defini comme la distribution de plus-values de cession plus le recours au report a nouveau, sans detail entre les deux. Deux reserves sur ce 2,02 %. Premierement, il est incoherent avec le detail trimestriel publie par les bulletins 2025 (9,95 %, 13,74 %, 18,95 % puis 0,00 %), dont la moyenne ponderee par les distributions trimestrielles ressort autour de 13 %. Deuxiemement, le tableau du rapport annuel affiche 2,02 % a la fois sur la ligne des revenus non recurrents et sur celle des impots payes par la SCPI pour le compte de l'associe (0,14 EUR par part), ce qui a toute l'apparence d'une cellule recopiee. Le rapport de gerance donne de son cote un chiffre non reconcilie avec les precedents : 0,16 EUR par part de report a nouveau distribue en 2025, la SGP ayant decide de "minimiser" ce recours et jugeant le marche non propice a la generation de plus-values de cession. Rien de tout cela n'est convertible en points de decomposition sans calcul : les trois champs restent a null.
• 7,993 % TTI du montant verse a l'entree, taux du document d'informations cles PRIIPS du 31/07/2026, soit la somme des deux composantes de l'article 19 des statuts rappelees par le rapport annuel : 6 % TTI de frais de collecte et 1,993 % TTI de frais de recherche d'investissements. Coherent avec la decomposition du prix de souscription de la note d'information : 13,75 EUR de commission de souscription dans un prix de 172,00 EUR. Deux ecarts a signaler. Le tableau "detail du calcul des commissions" du rapport annuel retient un taux effectif de 7,990 % (354 951,72 EUR de commission sur 4 442 449,56 EUR de base). Et la note d'information a jour du 08/07/2026 affiche un plafond statutaire tres superieur, "10 % maximum TTI" (8 % de collecte plus 2 % de recherche d'investissements), que la SGP peut atteindre par simple decision publiee sur son site.
• 5,75 % TTI (toutes taxes incluses) des produits locatifs hors taxes nets et des autres produits encaisses, y compris la quote-part des produits locatifs des societes detenues. Assiette differente de celle du schema, qui suppose un taux TTC sur les seuls produits locatifs. En 2025, commission de gestion de 10 144 904,69 EUR sur une base de 176 433 125,04 EUR, plus 55 881,23 EUR au meme taux sur 971 847,48 EUR de produits financiers. S'y ajoutent des commissions non recurrentes hors de ce taux : cession et reemploi 1,25 % TTI, financement de 0,075 % a 0,150 % TTI selon tranche, travaux 3 % TTI, fund management 10 000 EUR TTI par participation et par an. Le DIC PRIIPS du 31/07/2026 exprime la meme charge sur une base encore differente, 1,35 % par an de la valeur de l'investissement, plus 0,12 % de couts de transaction.

FAQ

Sources

• SCPI Edissimmo, L'essentiel 1er trimestre 2026 (donnees au 31/03/2026), Amundi Immobilier, mis en ligne le 08/06/2026 (consulté le 2026-08-27)
• SCPI Edissimmo, Rapport annuel 2025 (Amundi Immobilier) (consulté le 2026-08-27)

Fiche mise à jour avec les données T1 2026 ; prochaine échéance de données : le bulletin du trimestre suivant, publié par la société de gestion 2 à 4 semaines après la clôture. La méthode du Décorticage.

→ Tous les véhicules suivis · → Le rendement net dans votre situation

Pour lire ces chiffres : comment fonctionne une SCPI, en direct ou en assurance-vie (la question de la liquidité s’y joue), et ce que change un patrimoine européen sur votre imposition.