NCap Régions (anciennement Vendôme Régions) : prix, valeur, liquidité

SCPI diversifiee, gérée par Norma Capital, créée en 2015. Fiche du Décorticage : les grandeurs telles que publiées, sourcées et datées, et ce qu’elles ne disent pas.

Les grandeurs, telles que publiées

« Non publié » signifie que la société de gestion ne publie pas cette donnée dans ses documents officiels : nous ne l’estimons jamais à sa place. Les frais sont repris tels qu’affichés (les assiettes et régimes de taxe varient d’une société à l’autre, voir notes).

L’historique publié

La profondeur d’historique s’accroît à chaque campagne trimestrielle ; la base a ouvert avec les données T2 2026.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Un écart de prix ne se juge jamais seul : une décote peut rémunérer un vrai risque (liquidité fermée, patrimoine en cours de dévalorisation), une surcote peut être le prix d’une collecte dynamique. Le taux de distribution est une définition de société de gestion, pas une grandeur physique : selon les maisons il intègre plus-values, report à nouveau ou fiscalité payée par le fonds, et il ne préjuge en rien du rendement net dans votre situation fiscale. Et un taux d’occupation se compare d’abord à celui du même véhicule un an plus tôt, pas à celui du voisin.

Notes de lecture propres à NCap Régions (anciennement Vendôme Régions)

• Rupture de rythme à noter : depuis février 2026 les dividendes des SCPI Norma Capital sont versés MENSUELLEMENT et non plus trimestriellement, « sans impact sur le rendement annuel » selon le bulletin. Le bulletin continue d'afficher un « dividende trimestriel » de 8,50 EUR, dont le détail mensuel est donné : M4 versé le 25/05/2026 pour 2,50 EUR, M5 le 22/06/2026 pour 2,50 EUR, M6 le 28/07/2026 pour 3,50 EUR. La troisième mensualité de chaque trimestre est donc encaissée après la clôture du trimestre auquel elle se rattache.
• Non publiée en euros, et les grandeurs de collecte du bulletin ne se recoupent pas entre elles. Le tableau « Évolution du capital » donne un « Total des capitaux souscrits sur la période » de 19 553 758 EUR au 30/06/2026, quand l'éditorial du même bulletin annonce « une collecte brute de 17,5 millions d'euros » pour le trimestre ; ni l'un ni l'autre n'est présenté comme une collecte nette. Le bulletin donne en revanche les mouvements de parts du trimestre : 26 141 parts de souscriptions augmentant le capital, 12 029 parts de souscriptions compensant des retraits, 12 029 parts de cessions / transferts, pour un encours passé de 1 608 658 à 1 622 771 parts. On ne convertit pas en euros nous-mêmes et on ne choisit pas entre deux chiffres officiels contradictoires. Norma Capital publie une collecte nette en euros une fois par an seulement, dans le tableau « Évolution nette du capital » du rapport annuel (colonne « Montant des capitaux apportés à la SCPI par les associés lors des souscriptions diminués des rachats »), et encore en la scindant par période de prix de part.
• Ligne explicitement publiée, et à zéro sur les quatre trimestres du tableau du bulletin T2 2026 (30/09/2025, 31/12/2025, 31/03/2026, 30/06/2026), comme sur les quatre du bulletin T1 2026. Aucun blocage de retrait constaté sur douze mois glissants.
• Définition NON ASPIM, à ne pas comparer telle quelle aux autres fiches. Le bulletin définit son TOF en note de bas de page comme « loyers facturés / loyers facturables », sans la correction ASPIM pour les indemnités compensatrices de loyers et les franchises. Le bulletin décompose la vacance en 6,5 % de locaux en recherche de locataire et 2,8 % en négociations avancées.
• Le bulletin publie deux capitalisations différentes à la même date. La vignette de synthèse annonce « 1 106,7 M EUR, Capitalisation brute au 30/06/2026 », qui correspond au nombre de parts multiplié par le prix de souscription courant, soit la définition usuelle de la place : c'est celle retenue ici. Le tableau « Évolution du capital » de la page suivante donne, sous le libellé « Capitalisation (en prix de souscription) », 1 080 154 534 EUR à la même date, un chiffre plus bas qui suit la série des prix de souscription historiques et non le prix courant. Le rapport annuel 2025 reproduit le même écart au 31/12/2025 : 1 084 M EUR en « capitalisation brute » dans les chiffres clés, contre 1 055 946 825 EUR dans le tableau des bulletins. Les deux sont des chiffres officiels de la société de gestion ; on n'en fabrique pas un troisième.
• Champ renseigné, deux réserves d'usage. D'abord, Norma Capital ne s'en tient pas à l'expertise annuelle : le bulletin T2 2026 publie une valeur de reconstitution recalculée au 30/06/2026, à 696,09 EUR par part, et une valeur de réalisation à 567,52 EUR à la même date. Le schéma v1 ne sait pas héberger cette réévaluation infra-annuelle, qui n'est donc pas stockée ici. Ensuite, c'est cette grandeur qui a motivé la hausse du prix de la part : le prix est passé de 670 EUR à 682 EUR le 02/09/2025, soit un taux de variation du prix moyen de la part de 1,79 % sur l'exercice, alors que la valeur de reconstitution au 31/12/2025 s'établit à 698,26 EUR.
• Définition conforme à l'ASPIM, mais jamais nommée comme telle. Le rapport annuel 2025 la donne en note de bas de page des chiffres clés : « division du dividende brut versé au titre de l'année 2025 par le prix de souscription au 1er janvier 2025. Dont 0 % au titre de revenus non récurrents. » Dividende brut 2025 : 38,30 EUR par part, prix de souscription au 01/01/2025 : 670 EUR, soit 55 504 059,69 EUR distribués au total. Le tableau « Évolution de la rentabilité des parts » du rapport annuel intitule pourtant la même ligne « Rentabilité de la part (Taux de distribution) », vocabulaire antérieur à la doctrine ASPIM. Piège de lecture supplémentaire : les bulletins publient à côté du TD un tableau « Taux de distribution 2025 par année d'achat » qui affiche 6,18 % pour un associé entré en 2015 à 620 EUR, 5,98 % pour un entrant de 2016 à 2018 à 640 EUR, 5,85 % pour 2019 à 2021 à 655 EUR et 5,72 % pour 2022 à 2025 à 670 EUR. Ces quatre taux ne sont pas des taux de distribution au sens ASPIM : ils rapportent le même dividende de 38,30 EUR à un prix d'entrée historique. Seul le 5,72 % est comparable d'une SCPI à l'autre. La société de gestion met par ailleurs en avant une « performance globale annuelle » de 7,51 % (TD plus variation du prix de souscription), qui n'est pas un TD.
• Non publiée en points de TD. Le rapport annuel donne la décomposition du revenu en euros par part et en pourcentage des revenus, pas du taux de distribution : recettes locatives brutes 35,91 EUR (75,57 % des revenus), recettes locatives par SCI 10,69 EUR (22,50 %), produits financiers 0,39 EUR (0,83 %), produits divers 0,53 EUR (1,11 %), pour un total de revenus de 47,52 EUR et un résultat brut de 38,06 EUR par part. On ne convertit pas ces pourcentages de revenus en points de rendement.
• Prélèvement sur report à nouveau AVÉRÉ en 2025, mais publié en euros et non en points de TD. Le dividende de 38,30 EUR par part excède le résultat brut de 38,06 EUR par part : le rapport annuel porte une ligne « Variation report à nouveau » de -0,24 EUR par part sur l'exercice, contre +0,61 EUR en 2024. La cinquième résolution de l'assemblée générale le confirme au global : bénéfice de l'exercice 55 113 785,72 EUR, augmenté du report à nouveau antérieur de 827 384,00 EUR, soit 55 941 169,72 EUR distribuables, dont 55 504 059,69 EUR de dividendes et 437 110,03 EUR reportés. Le report à nouveau est donc ramené de 827 384,00 EUR à 437 110,03 EUR. La conversion de ces 0,24 EUR en points de taux de distribution serait un calcul de notre part : on s'abstient.
• Zéro, chiffre publié et non déduit : la note de bas de page du taux de distribution 2025, dans le rapport annuel comme dans les bulletins, précise « Dont 0 % au titre de revenus non récurrents ». L'assemblée générale a par ailleurs autorisé la société de gestion à distribuer des sommes prélevées sur la réserve de plus ou moins-values de cession, autorisation non utilisée sur l'exercice.
• Taux TTC, publié tel quel : « commission de souscription versée par la Société et fixée à 10 % HT soit 12 % TTC du prix de souscription », soit 81,84 EUR TTC sur un prix de part de 682 EUR. Le bulletin en donne la ventilation : 9 % HT soit 10,80 % TTC de frais de collecte (73,66 EUR) et 1 % HT soit 1,2 % TTC de frais de recherche et d'investissement (8,18 EUR). Commission de souscription effectivement comptabilisée en 2025 : 11 381 676,81 EUR.

FAQ

Sources

• Bulletin trimestriel d'information n° 45, 2e trimestre 2026, valide du 1er juillet au 30 septembre 2026, données au 30/06/2026 (consulté le 2026-08-27)
• Rapport annuel 2025, SCPI NCap Régions (anciennement Vendôme Régions), Norma Capital (consulté le 2026-08-27)

Fiche mise à jour avec les données T2 2026 ; prochaine échéance de données : le bulletin du trimestre suivant, publié par la société de gestion 2 à 4 semaines après la clôture. La méthode du Décorticage.

→ Tous les véhicules suivis · → Le rendement net dans votre situation

Pour lire ces chiffres : comment fonctionne une SCPI, en direct ou en assurance-vie (la question de la liquidité s’y joue), et ce que change un patrimoine européen sur votre imposition.